Tanda-tanda pemulihan sektor properti mulai terlihat. Laporan Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) kuartal I-2021 menyebut indeks suplai properti tumbuh 8,4% dari kuartal sebelumnya, di tengah penurunan indeks harga properti. Dengan kata lain, harga rumah turun, sementara pilihannya justru makin beragam. Inilah saat yang tepat untuk membeli produk properti.
Sejak dulu, properti diyakini menjadi lokomotif ekonomi. Sedikitnya, ada 175 industri yang terhubung dengan sektor properti, baik secara langsung maupun tidak langsung. Riset Real Estate Indonesia (REI) menyebutkan, sektor properti mampu menyerap sekitar 19 juta tenaga kerja. Jika ditambah dengan industri lain yang terkoneksi, angka serapan tenaga kerjanya bertambah menjadi 30 juta.
Dari kacamata ekonom, peningkatan suplai properti adalah indikasi dini pemulihan ekonomi. Proyek pembangunan properti yang terus berjalan di tengah krisis pandemi menunjukkan optimisme pengembang terhadap prospek ekonomi ke depan. Indikasi ini turut diperkuat dengan data penjualan semen yang tumbuh cukup kuat di kisaran 15,8% (yoy) sepanjang Januari hingga April 2021.
Selain potensi pemulihan, sinyal transformasi di sektor properti juga semakin menguat. Penyedia properti mulai mengoreksi harga jual menuju titik keseimbangan baru. Upaya itu dilakukan untuk menjaga daya tarik pembeli dan mengimbangi penurunan daya beli konsumen akibat pandemi. Artinya, struktur pasar properti saat ini menjadi lebih kondusif dan memperkuat posisi tawar konsumen.
Setali tiga uang, berbagai indikator juga memperlihatkan perbaikan di sisi permintaan. Survei Konsumen Bank Indonesia (BI) pada April 2021 mengindikasikan konsumen bersikap optimistis terhadap kondisi ekonomi. Indeks Keyakinan Konsumen (IKK) berada di angka 101,5, lebih baik dari capaian bulan lalu sebesar 93,4. Untuk pertama kalinya sejak April 2020, IKK berhasil kembali masuk ke zona optimistis dengan level di atas 100.
Capaian positif itu ditopang oleh perbaikan persepsi konsumen terhadap penghasilan. Ini sejalan dengan adanya pembayaran tunjangan hari raya (THR) dan peningkatan omzet usaha pada Ramadan dan Hari Raya Idul Fitri, sehingga berdampak positif terhadap penghasilan masyarakat. Peningkatan penghasilan inilah yang diyakini akan digunakan sebagian konsumen untuk membeli produk properti.
Di sisi lain, minat konsumen untuk membeli produk properti juga membaik. Jumlah pencarian properti di situs Rumah.com pada kuartal I-2021 tumbuh 26% dibanding kuartal sebelumnya. Secara tahunan, angka kenaikannya bahkan hampir tiga kali lipat, yakni mencapai 183%. Selain didukung perbaikan penghasilan, tren menunjukkan konsumen cenderung mencari properti pada kuartal pertama setelah kuartal sebelumnya memfokuskan pengeluaran pada liburan dan belanja konsumtif.
Momentum akselerasi
Supaya momentum pemulihan di sektor properti bisa terakselerasi, ada tiga hal yang patut menjadi catatan.
Pertama, di sisi penawaran, pengembang properti mesti mengakomodasi perubahan gaya hidup dan preferensi konsumen pasca pandemi. Peningkatan intensitas bekerja dari rumah dan belanja daring diprediksi akan menurunkan permintaan segmen properti komersial, khususnya perkantoran dan pusat perbelanjaan. Kehadiran pandemi Covid-19 mendorong digitalisasi di berbagai bidang. Masyarakat semakin terbiasa dengan rapat virtual dan belanja daring. Twitter, perusahaan layanan jejaring sosial, dan mikroblog daring, bahkan secara serius berniat mengupayakan sebagian pegawainya untuk terus bekerja dari rumah. Kendati belum terdengar berita serupa dari perusahaan Indonesia, transformasi gaya hidup ini perlu diantisipasi sejak dini.
Menyikapi tendensi belanja daring yang semakin meningkat, pengembang properti tampaknya tidak ingin berdiam diri. Pameran properti yang dulu dilakukan secara tatap muka, kini banyak diselenggarakan secara virtual. Bank dan pengembang saling bekerjasama, berlomba-lomba menarik minat konsumen dari balik layar. Ke depan, langkah kreatif seperti ini akan terus berlanjut menyusul peningkatan tren digitalisasi di masyarakat.
Kedua, masih dari sisi penawaran, jenis dan suplai properti mesti disesuaikan dengan koreksi daya beli konsumen. Resesi ekonomi akibat dampak pandemi Covid-19 telah menurunkan daya beli konsumen. RIPMI mengungkapkan, kisaran harga properti yang paling diminati konsumen saat ini berada pada rentang Rp 300 juta hingga Rp 750 juta per unit. Artinya, rumah tipe menengah bawah menjadi pilihan utama masyarakat pada masa resesi ekonomi seperti sekarang.
Ini menjadi tantangan besar bagi pengembang properti. Bagaimana membangun hunian yang baik, namun tetap sesuai dengan kantong konsumen? Tentu saja, pilihannya jatuh pada hunian bergaya minimalis. Itulah mengapa, beberapa pengembang besar dilaporkan berlomba-lomba masuk ke dalam segmen ini.
Ketiga atau terakhir, dari sisi permintaan, dukungan regulasi dari otoritas tetap diperlukan. Sebelumnya, sejak 1 Maret 2021 Bank Indonesia (BI) telah merelaksasi kebijakan loan-to-value (LTV) untuk kredit properti menjadi paling tinggi 100%, bagi bank yang memenuhi syarat non-performing loan/non-performing financing (NPL/NPF). Ini berlaku bagi kredit atau pembiayaan properti fasilitas pertama; dan seluruh jenis properti (rumah tapak, rumah susun, dan ruko/rukan).
Dalam perkembangannya, sebagian besar bank telah menyesuaikan atas kebijakan ini, baik secara penuh maupun selektif sebagai bentuk kehati-hatian. Hasilnya, pertumbuhan properti inden naik tajam di kisaran 60% hingga 100% dibandingkan dengan tahun lalu. Pada Maret 2021, aplikasi kredit properti juga tumbuh sekitar 10% hingga 75% dalam sebulan. Sejalan dengan peningkatan permintaan, risiko kredit properti akan terus dimonitor dan saat ini masih terjaga dalam batas aman.
Sejalan dengan penurunan suku bunga kebijakan BI, suku bunga kredit properti di perbankan juga terus terkoreksi. Kondisi ini turut diperkuat dengan pemberian insentif pajak pertambahan nilai (PPN) oleh pemerintah. Rumah tapak dan susun baru siap huni dengan harga paling tinggi Rp 5 miliar mendapat keringanan PPN hingga Agustus 2021 nanti. Dengan kata lain, konsumen bisa membeli properti dengan biaya yang lebih murah.
Sumber: Harian Kontan, Sabtu 29 Mei 2021 hal 11
WA only
Leave a Reply